Jeżeli podatnik – osoba fizyczna jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości i zamierza ją odpłatnie zbyć, obwiązany jest dokładnie przeanalizować przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Może się zdarzyć, że działania podjęte przed sprzedażą gruntu, mogą spowodować, że urząd skarbowy zakwalifikuje sprzedawcę, jako osobę prowadzącą działalność gospodarczą, a w konsekwencji podatnika VAT i będzie żądał zapłaty 23% podatku VAT.

Podatnikami są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które wykonują samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustawa precyzuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W myśl ustawy, za dostawę towarów można uznać również sprzedaż gruntów. Z powyższych przepisów wynika, że podatnikiem VAT może być osoba, która podejmuje czynności podobne do tych, jakie wykonują przedsiębiorcy do celów zarobkowych i w sposób ciągły.

W praktyce często pojawią się przypadki, w których osoba planuje odpłatnie zbyć nieruchomość gruntową, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę lub, gdy jest z gruntem budowlanym, osoba wcześniej dokonała różnych nakładów inwestycyjnych zwiększających wartość nieruchomości np. geodezyjnego podziału gruntu na kilka działek, do których doprowadziła przyłącza wodno-kanalizacyjne, przyłącza instalacji energetycznej, gazu oraz zapewniła drogę dojazdową do tych działek. Następnie wynajęła pośrednika, który ma znaleźć nabywców na poszczególne działki. Taka osoba może zostać uznana przez organy skarbowe (i najczęściej tak jest) za osobę, która profesjonalnie zajmuje się obrotem nieruchomościami. W ocenie organów skarbowych bez wątpienia działania podatnika noszą znamiona działalności wykonywanej do celów zarobkowych. W konsekwencji cena sprzedaży tych nieruchomości będzie stanowić kwotę brutto, a sprzedawca będzie zobowiązany do odprowadzenia do urzędu skarbowego 23% podatku VAT. Przepisy nie precyzują, czy wymienione wyżej działania podatnika spełniają znamiona działalności profesjonalnej, czy jedynie jest to rozporządzanie majątkiem prywatnym. W judykaturze sygnalizowane są problemy związane ze stosowaniem tych przepisów. Trudno w sposób jednoznaczny zinterpretować, gdzie przebiega granica pomiędzy obrotem nieprofesjonalnym, a zorganizowaną działalnością gospodarczą.

Opisany w niniejszej publikacji przykład nie oznacza, że podatnik z góry jest na przegranej pozycji w batalii z organami skarbowymi. Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Doświadczenie w tego typu sprawach pokazuje, że urzędnicy często nie mają racji, a z pomocą podatnikom przychodzą sądy administracyjne.

Autor: Szymon Krawczyk – Doradca Podatkowy w Kancelarii Prawnej WEC Sroczyński i Wspólnicy Sp. k.